Wednesday, January 31, 2007
Yabancı ve yabancı sermayeli şirketler nasıl gayrimenkul alırlar? 30 Aralık 2006 Hürses gazetesi
YABANCI ve YABANCI SERMAYELİ ŞİRKETLER NASIL GAYRİMENKUL ALIRLAR?
Yabancı ülkelerde kendi ülkelerinin kanunlarına göre kurulan tüzel kişiliğe sahip ticaret şirketleri, Tapu Kanunu madde 35’de yapılan değişiklikle ancak özel kanun hükümleri çerçevesinde taşınmaz mülkiyeti ve taşınmazlar üzerinde sınırlı ayni hak edinebilirler. Sözkonusu özel kanunlar; Turizm Teşvik Kanunu, Petrol Kanunu ve Endüstri Bölgeleri Kanunu’dur. Yabancı sermayeli şirketler ise Türk Ticaret Kanunu hükümlerine göre Türkiye'de kurulurlar ve Türk Ticaret Siciline kaydedildikleri için Türkiye Cumhuriyeti hukuk kurallarına tabidirler. Sadece sermayelerinin bir kısmı veya tamamı yabancı gerçek veya tüzel kişilere aittir. Hissedarlarının yabancı kişiler olması şirketi yabancı tüzel kişi statüsüne sokmaz; şirketin uyruğu ile hissedarlarının uyrukları farklıdır. Bugünkü yazımda sözkonusu şirketlerin gayrimenkul alım işlemlerini sizlere aktarmak istiyorum.
1954 tarihli Yabancı Sermayeyi Teşvik Kanunu yürürlükten kaldırılarak 17 Haziran 2003 tarihli Resmi Gazete’de yayımlanarak yürürlüğe giren "Doğrudan Yabancı Yatırımlar Kanunu" ile, doğrudan yabancı yatırımların özendirilmesi ve artırılması, yabancı yatırımcının haklarının korunması, yabancı yatırımların gerçekleşmesinde izin ve onay sisteminin bilgilendirme sistemine dönüştürülmesi amaçlarıyla yeni esaslar getirilmişti. Doğrudan Yabancı Yatırımlar Kanunu , yabancı yatırımcıların yerli yatırımcılarla eşit muameleye tabi tutulmasını amaçlamaktaydı.Yatırım izni, şirket kuruluş izni gibi izin ve onaylar kaldırılmış; yabancı yatırımcıların ülkemizde kurdukları veya iştirak ettikleri tüzel kişiliğe sahip şirketlerin, Türkiye Cumhuriyeti vatandaşlarının edinimine açık olan bölgelerde gayrimenkul mülkiyeti veya sınırlı ayni hak edinmeleri serbest bırakıldı.
Yabancı sermayeli şirketlerin ülkemizde faaliyetlerine ilişkin Kanuna göre faaliyet gösterecek şirketler, kuruluş yeri ve idare merkezi esasına göre yabancı sermayeli Türkiye Cumhuriyeti şirketleri sayılmaktadır. Bu sebeple, gerek daha önceki statüye göre faaliyet izni almış, gerekse Doğrudan Yabancı Yatırımlar Kanununa göre faaliyet gösterecek yabancı sermayeli şirketlerin gayrimenkul mal edinimleri ve tapu siciline yönelik diğer talepleri, Türk Ticaret Kanununa göre kurulan şirketler ile aynı usul ve esaslara tabi olarak ticaret sicil memurlukları tarafından verilen ve şirketin gayrimenkul mal edinme yetkisini ve yetkilisini gösterir yetki belgeleri değerlendirilmek suretiyle ilgili Tapu Sicil Müdürlüklerince sonuçlandırılıyor.
Tapu Kanununun 26'ncı maddesi ile mülkiyete, mülkiyetten ayrı ayni haklara ilişkin sözleşmeleri düzenleme görev ve yetkisi Tapu Sicil Müdürlüklerine verilmiş bulunuyor. Gayrimenkul mal edinmek isteyen veya mülkiyetten ayrı ayni haklardan yararlanmak isteyen yabancı kişiler, başvurularını, gayrimenkul malın bulunduğu yerin Tapu Sicil Müdürlüğüne yapıyorlar. Başvurular için gerekli belgeler bakımından yabancılarla Türk vatandaşları arasında herhangi bir fark bulunmuyor.
Doğrudan Yabancı Yatırımlar Kanununa göre kurulan şirketlerin Ticaret Sicil Memurluğundan alacakları yetki belgelerini, imza sirkülerini ve buna dayanılarak yetkili kılınan kişiye verilen vekaletnameyi ve yabancı ülkelerde kendi kanunlarına göre kurulan yabancı ticaret şirketleri için kuruldukları ülkenin kendi mevzuatınca ilgili makamlarından alacakları yetki belgesi yerine geçen bir belgeyi ibraz etmeleri gerekiyor.
Tapu işlemleri sırasında ödenmesi gereken harç ve vergiler açısından yabancı uyruklu kişiler ile Türkiye Cumhuriyeti vatandaşları arasında hiçbir fark bulunmuyor. Ancak, ülkemizde gayrimenkul mal edinmek isteyen yabancı uyruklu gerçek ve tüzel kişilerin edinmek istedikleri gayrimenkul malların Askeri Yasak Bölge ve Güvenlik Bölgeleri dışında kalıp kalmadığının tespit edilebilmesini teminen yetkili askeri makama soruluyor ve gayrimenkulun bulunduğu yerin 1/25000 ölçekli haritada işaretlenmesi için araziye gidilmesi gerekiyor "parselin yerinde gösterilmesi" işlemi için de döner sermaye hizmet bedeli alınıyor.
Görüldüğü gibi yabancı şirketler sadece özel kanunlar kapsamında ülkemizde gayrimenkul sahibi olabilirlerken yabancı sermayeli şirketler önemli bir prosedüre tabi tutulmadan gayrimenkul yatırımı yapabilirler.
Yabancı ülkelerde kendi ülkelerinin kanunlarına göre kurulan tüzel kişiliğe sahip ticaret şirketleri, Tapu Kanunu madde 35’de yapılan değişiklikle ancak özel kanun hükümleri çerçevesinde taşınmaz mülkiyeti ve taşınmazlar üzerinde sınırlı ayni hak edinebilirler. Sözkonusu özel kanunlar; Turizm Teşvik Kanunu, Petrol Kanunu ve Endüstri Bölgeleri Kanunu’dur. Yabancı sermayeli şirketler ise Türk Ticaret Kanunu hükümlerine göre Türkiye'de kurulurlar ve Türk Ticaret Siciline kaydedildikleri için Türkiye Cumhuriyeti hukuk kurallarına tabidirler. Sadece sermayelerinin bir kısmı veya tamamı yabancı gerçek veya tüzel kişilere aittir. Hissedarlarının yabancı kişiler olması şirketi yabancı tüzel kişi statüsüne sokmaz; şirketin uyruğu ile hissedarlarının uyrukları farklıdır. Bugünkü yazımda sözkonusu şirketlerin gayrimenkul alım işlemlerini sizlere aktarmak istiyorum.
1954 tarihli Yabancı Sermayeyi Teşvik Kanunu yürürlükten kaldırılarak 17 Haziran 2003 tarihli Resmi Gazete’de yayımlanarak yürürlüğe giren "Doğrudan Yabancı Yatırımlar Kanunu" ile, doğrudan yabancı yatırımların özendirilmesi ve artırılması, yabancı yatırımcının haklarının korunması, yabancı yatırımların gerçekleşmesinde izin ve onay sisteminin bilgilendirme sistemine dönüştürülmesi amaçlarıyla yeni esaslar getirilmişti. Doğrudan Yabancı Yatırımlar Kanunu , yabancı yatırımcıların yerli yatırımcılarla eşit muameleye tabi tutulmasını amaçlamaktaydı.Yatırım izni, şirket kuruluş izni gibi izin ve onaylar kaldırılmış; yabancı yatırımcıların ülkemizde kurdukları veya iştirak ettikleri tüzel kişiliğe sahip şirketlerin, Türkiye Cumhuriyeti vatandaşlarının edinimine açık olan bölgelerde gayrimenkul mülkiyeti veya sınırlı ayni hak edinmeleri serbest bırakıldı.
Yabancı sermayeli şirketlerin ülkemizde faaliyetlerine ilişkin Kanuna göre faaliyet gösterecek şirketler, kuruluş yeri ve idare merkezi esasına göre yabancı sermayeli Türkiye Cumhuriyeti şirketleri sayılmaktadır. Bu sebeple, gerek daha önceki statüye göre faaliyet izni almış, gerekse Doğrudan Yabancı Yatırımlar Kanununa göre faaliyet gösterecek yabancı sermayeli şirketlerin gayrimenkul mal edinimleri ve tapu siciline yönelik diğer talepleri, Türk Ticaret Kanununa göre kurulan şirketler ile aynı usul ve esaslara tabi olarak ticaret sicil memurlukları tarafından verilen ve şirketin gayrimenkul mal edinme yetkisini ve yetkilisini gösterir yetki belgeleri değerlendirilmek suretiyle ilgili Tapu Sicil Müdürlüklerince sonuçlandırılıyor.
Tapu Kanununun 26'ncı maddesi ile mülkiyete, mülkiyetten ayrı ayni haklara ilişkin sözleşmeleri düzenleme görev ve yetkisi Tapu Sicil Müdürlüklerine verilmiş bulunuyor. Gayrimenkul mal edinmek isteyen veya mülkiyetten ayrı ayni haklardan yararlanmak isteyen yabancı kişiler, başvurularını, gayrimenkul malın bulunduğu yerin Tapu Sicil Müdürlüğüne yapıyorlar. Başvurular için gerekli belgeler bakımından yabancılarla Türk vatandaşları arasında herhangi bir fark bulunmuyor.
Doğrudan Yabancı Yatırımlar Kanununa göre kurulan şirketlerin Ticaret Sicil Memurluğundan alacakları yetki belgelerini, imza sirkülerini ve buna dayanılarak yetkili kılınan kişiye verilen vekaletnameyi ve yabancı ülkelerde kendi kanunlarına göre kurulan yabancı ticaret şirketleri için kuruldukları ülkenin kendi mevzuatınca ilgili makamlarından alacakları yetki belgesi yerine geçen bir belgeyi ibraz etmeleri gerekiyor.
Tapu işlemleri sırasında ödenmesi gereken harç ve vergiler açısından yabancı uyruklu kişiler ile Türkiye Cumhuriyeti vatandaşları arasında hiçbir fark bulunmuyor. Ancak, ülkemizde gayrimenkul mal edinmek isteyen yabancı uyruklu gerçek ve tüzel kişilerin edinmek istedikleri gayrimenkul malların Askeri Yasak Bölge ve Güvenlik Bölgeleri dışında kalıp kalmadığının tespit edilebilmesini teminen yetkili askeri makama soruluyor ve gayrimenkulun bulunduğu yerin 1/25000 ölçekli haritada işaretlenmesi için araziye gidilmesi gerekiyor "parselin yerinde gösterilmesi" işlemi için de döner sermaye hizmet bedeli alınıyor.
Görüldüğü gibi yabancı şirketler sadece özel kanunlar kapsamında ülkemizde gayrimenkul sahibi olabilirlerken yabancı sermayeli şirketler önemli bir prosedüre tabi tutulmadan gayrimenkul yatırımı yapabilirler.
# posted by HUKUKİ BOYUT @ 5:10 AM 
