HUKUKİ BOYUT

GAYRIMENKUL MÜLKİYETİ OLAĞAN ZAMANAŞIMI YOLUYLA NASIL KAZANILIR

Kazandırıcı zamanaşımı Medeni Kanunda gayrimenkul mülkiyetinin kazanılma yollarından biri olarak kabul edilmiştir. Kanun’un 712. maddesinde “olağan zamanaşımı”, 713. maddesinde ise “olağanüstü zamanaşımı” yoluyla gayrimenkul mülkiyetinin kazanımına yer verilmiş bulunuyor. Bugünkü yazımda sizlere Medeni Kanun’un 712. maddesinde yeralan olağan zamanaşımı yoluyla kazanıma yer vereceğim.Geçerli bir hukukî sebep olmaksızın tapu kütüğüne malik olarak yazılan kişi, gayrimenkul üzerindeki zilyetliğini davasız ve aralıksız olarak on yıl süreyle ve iyiniyetle sürdürürse, onun bu yolla kazanmış olduğu mülkiyet hakkına itiraz edilemez.
Olağan zamanaşımı yoluyla bir gayrimenkulün mülkiyetinin kazanılması; gayrimenkule, kişiye ve zilyetliğe ilişkin bir takım şartların gerçekleşmesine bağlıdır.Olağan zamanaşımından yararlanmanın ilk şartı gayrimenkulün tapu kütüğünde veya defterinde kayıtlı olmasıdır. Medeni Kanun’un 704 üncü maddesinde sayılan ve gayrimenkul mülkiyetinin konusunu oluşturan; arazi, tapu kütüğünde ayrı sayfaya kaydedilen bağımsız ve sürekli haklar, kat mülkiyeti kütüğüne kayıtlı bağımsız bölümler, zamanaşımı yoluyla kazanılabilir.
Zamanaşımına konu olacak gayrimenkullerin özel mülkiyetle kazanmaya elverişli olması gerekir. Mera, orman gibi niteliği itibariyle özel mülkiyet konusu olamayan kamu malları her nasılsa tapuya tescil edilmiş olsalar dahi olağan zamanaşımından yararlanılamaz.
İkinci şart, olağan zamanaşımı yolundan yararlanacak kişinin adının o gayrimenkule ait tapu kütük sayfasının mülkiyet sütununa geçerli bir hukuki sebep olmaksızın yani yolsuz olarak yazılmış olmasıdır.Kayıt sahibinin mirasçılarının da olağan zamanaşımından yararlanabileceği kabul edilir.
Tapu kütüğünde yolsuz olarak malik gözüken kişinin o gayrimenkule iyi niyetle davasız ve aralıksız on yıl süreyle zilyet bulunması gerekir. Zilyedin zilyetliğinin dolaylı şekilde devam etmesi (örneğin gayrimenkulü kiralaması) mümkündür. Buna karşılık gayrimenkule malik sıfatıyla başka bir kişi zilyet ise sicilde malik olarak gözüken kişi zamanaşımından yararlanamaz.
Kendisinden beklenen bütün özeni göstermiş olmasına rağmen adına mevcut tescilin yolsuzluğunu bilmeyen kimse Kanun’un 712. maddesinde aranan iyiniyetli olma şartına sahiptir. Bunun karşılığı olarak, tescilin yolsuz olduğunu bilen veya bilmemesi durumun gereklerine göre gerekli özeni göstermemiş olmasından ileri gelen kimse iyiniyetli sayılmaz. Kanun’un 712. maddesinden yararlanabilmek için bu iyiniyetin bütün zamanaşımı süresince varlığı şarttır.
Zilyetlik davasız olmalıdır. Davadan maksat gerçek malik tarafından açılacak kaydın düzeltilmesi davasıdır. Dava dışında gerçek malikin veya üçüncü kişinin tescilin yolsuzluğunu ihtar veya ihbar etmesi iyiniyeti ortadan kaldıracağından olağan zamanaşımından yararlanma olanağı ortadan kalkar.
Zilyetlik aralıksız on yıl devam etmiş olmalıdır. Aralıksız devam etmekten maksat, zilyetliğin zamanaşımı süresince kaybedilmemiş olmasıdır. Kanun’un 976. maddesine göre; fiili hâkimiyetin geçici nitelikteki sebeplerle kullanılmaması veya kullanma olanağının ortadan kalkması zilyetliği sona erdirmez. Bir arazinin geçici olarak su altında kalması halinde zilyetlik kaybedilmiş sayılmaz. Fakat arazi devamlı şekilde su altında kalmış ise, zilyetlik kaybedilmiştir. Keza zilyetliğe dayanarak geri verme davası açma veya zilyetliği idari yoldan geri alma imkânı devam ettiği sürece (Medeni Kanun md. 984, 3091 sayılı Kanun md. 4) zilyetlik geçici olarak kaybedilmiş sayılır ve zilyetlik davası ile hâkimiyet ele geçirilirse zilyetlik kesintiye uğramamış sayılır. Fakat zilyetlik davası açma veya idari yola başvurma süresi geçmişse (Medeni Kanun md. 984, 3091 sayılı Kanun md. 4) zilyetlik devamlı olarak kaybedilmiştir. Kaybedilen zilyetlik ele geçirilince yeni zamanaşımı işlemeye başlar.
Zilyetlik için öngörülen süre on yıldır. Medeni Kanun ’un 996. maddesinde yer alan; “Kazandırıcı zamanaşımından yararlanma hakkına sahip olan zilyet, zilyetliği kendisine devreden aynı yetkiye sahip idiyse onun zilyetlik süresini kendi süresine ekleyebilir” hükmü gereği zamanaşımından yararlanma şartları bulunan her zilyet aynı şartlara sahip olan önceki zilyedin zilyetlik süresini kendi süresine ekleyebilir. On yıllık süre yolsuz tescil ve zilyetlik şartlarının her ikisinin birleşmesiyle işlemeye başlar. Şayet yolsuz tescil tarihi ile adına tescil yapılan kimsenin gayrimenkule zilyet olması aynı zamana rastlıyorsa mesele yoktur. Eğer zilyetliğin kazanılması yolsuz tescilden sonra ise, zamanaşımı zilyetliğin kazanılması tarihinden, şayet zilyetlik yolsuz tescilden önce kazanılmış ise zamanaşımı tescil tarihinden itibaren işlemeye başlar. Gerçekten ne sadece yolsuz tescil, ne de sadece zilyetlik zamanaşımının işlemeye başlamasını sağlamaz. Ancak iki şart birleşince zamanaşımı işlemeye başlayacaktır.
Zamanaşımına ilişkin şartların gerçekleşmesi ile adına yolsuz tescil bulunan zilyet mülkiyeti kazanır. Mahkemeden veya idari bir merciden karar alınmasına, yeni bir tescil yapılmasına gerek yoktur. Böylece başlangıçta sadece şeklen mevcut olan kayıt, zilyet lehine geçerli bir iktisap sağlamış olur ve önceki malik böylece itiraz ve dava hakkını kaybeder.
Medeni Kanunda öngörülen gayrimenkulün Olağanüstü zamanaşımı yoluyle elde edilmesini ayrı bir yazımda sizlere aktaracağım.
1